Покупка готового жилья выливается в копеечку.
Варианты же снижения затрат – даже самые благонадёжные! – таят в себе финансовые риски, предусмотреть и минимизировать которые вполне возможно.
При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово».
Законодательство
Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2016.
[ads-pc-2]Порядок заключения договоров и оформления документации, включая очерчивание и страхование ответственности, освещены в ФЗ №122 («О государственной регистрации…» 1997/21/07 редакция 2016 стт.25, 25.1), ФЗ №286 (о страховании 2007/29/11 редакция 2016/03/07 ст.23.1) и ГпК ст.55.
Конституция (ст.8), признавая собственность как таковую, гарантирует защиту её в любом виде и форме существования.
Все махинации в сфере долевого строительства, мошеннические схемы и откровенное вымогательство денег расцениваются как преступление против собственности, что влечёт за собой наказание (КоАП ст.14.28; УК стт.158—160).[ads-mob-1]
Дольщик, будучи потребителем услуг на строительном рынке, может также апеллировать к следующим правительственным документам:
- ГК ст.15;
- Закон №2300-1 «О защите прав потребителей» 1992/07/02 редакция 2016/03/07 стт.15-16;
- Постановление Пленума ВС №17 2012/28/06 п.45;
- ФЗ №127 о банкротстве 2002/26/10 редакция 2016 стт.201.1–201.15-2 и ФЗ 2010 о внесении изменений 2011/12/07 ст.1 п.7.
[attention type=green]Обезопасить себя на 100% даже идеально составленным договором не удастся. Но грамотно составленный документ поможет отстоять свои права в судебном порядке.[/attention]
Указание информации о застройщике
В проектной декларации, которая находится в свободном доступе на любых информационных носителях и предоставляется любому интересующемуся по его просьбе, освещают два параграфа (ФЗ №214 стт.19-22):
- исчерпывающие сведения о застройщике;
- информация о действующем строительном проекте.
Проверка строительной организации – это первый шаг, который должен быть предпринят гражданином, вознамерившимся вложить свои деньги в «квартирное дело» на перспективу.
Практический опыт, ответственность и солидное партнёрство говорят в пользу застройщика и формируют градус доверия к нему.
Документы, обязательные к предъявлению застройщиком:
- учредительная документация (ГК ст.52);
- свидетельство о госрегистрации;
- свидетельство о налоговой регистрации;
- годовые отчёты и бухгалтерия за 3 года;
- заключение аудиторской проверки (за год).
Сведения, которые должны быть освещены:
- полное официальное наименование компании/организации с указанием территориальных координат и графика работы;
- госрегистрация;
- учредители и/или участники;
- послужной список за последние три года: наименования самостоятельных и партнёрских проектов, где и когда они осуществлялись, сроки выполнения обязательств де-юре и де-факто;
- лицензия на строительство (номер и срок действия, орган выдачи, наименование лицензированной деятельности);
- финансовое состояние компании на базе сведений за истекший год на момент обнародования декларации: дебет и кредит.
[attention type=green]Просматривая послужной список застройщика, не следует слепо верить словам: лучше выехать на место по указанным адресам и убедиться в правдивости сведений воочию.[/attention]
Документы, подтверждающие право застройщика на строительство
Договор долевого участия в строительстве — образец [sc name=»year» ]
Самопрезентация застройщика должна сопровождаться обоснованием его прав на возведение жилого объекта, в подтверждение чего у него есть в наличии (ФЗ №214 стт.19, 21):
- разрешение на строительство (ГрК ст.51);
- правоподтверждающие документы на землю (кадастровый паспорт, госрегистрация права собственности или договор аренды + информация о собственнике) с указанием целевого назначения земельного участка;
- проектная документация (ГрК ст.48; Постановление Правительства №87 2008/16/02);
- ТЭО строительного проекта;
- результаты и выводы госэкспертизы (ГрК ст.49; Постановление Правительства №145 2007/05/03).
[attention type=yellow]Земля, на которой действительно разрешено возводить жилой дом, имеет категорию «земли населённых пунктов». В разрешении на использование указывают «жилая застройка» (допустима конкретизация: средне- или многоэтажная застройка).[/attention]
Предварительное ознакомление с договором до подписания
Привлекать сторонние (гражданские) деньги допустимо только в трёх случаях:
- договор долевого участия;
- жилищный сертификат;
- ЖСК и ЖНК.
Все другие «упрощённые» схемы застройщика и предлагаемые «оптимальные» договорённости не законны и говорят о юридической несостоятельности и возможной финансовой нечистоплотности девелопера.
Стандартный ДДУ носит индивидуальный характер, заключается в письменном виде на основании ФЗ 214 и подлежит регистрации в госреестре. Приложения и последующие изменения также подлежат реестровому закреплению. Подобный шаг исключает дублирование продаж квартир. Договор становится актуальным только после госрегистрации, именно тогда и вносятся деньги.
[attention type=yellow]ДДУ заключается с застройщиком. Ни генподрядчик, ни инвестор и пр. не уполномочены заключать и подписывать договор.[/attention]
Существенные условия договора
ДДУ описывает права и обязательства сторон (один строит и сдаёт в срок в надлежащем качестве, а второй финансирует работы). Непреложное требование к договору – детальное описание условий сделки. В противном случае договор не может быть подписан и зарегистрирован в Росреестре вследствие отсутствия предмета договорённости (ФЗ 214 ст.4 п.5).
Обязательные пункты ДДУ:
- подробнейшее описание жилья (адрес, этаж, расположение, площадь, количество комнат, отделка и пр.);
- сроки передачи готового жилища;
- цена сделки и алгоритм оплаты;
- действие гарантии (5 лет на дом и 3 года на коммуникации – Закон «О защите прав потребителей).
Условия договора будут считаться выполненными (ФЗ 214 ст.12) при обоюдном подписании акта приёма-передачи объекта (или другого аналогичного документа).
Разумным будет оговорить в ДДУ порядок оплаты «излишков» метража, которые могут всплыть по завершении строительства. Если пункт окажется не затронутым в договоре, то доплачивать, вероятно, придётся по рыночным ценам.
Сроки строительства и сдачи объекта
Дата передачи жилья дольщику в пользование не может быть приблизительной.
Малейшее отклонение от указанного срока является поводом для выплаты неустойки по договору долевого участия в строительстве, размер которой рассчитывают по установленной законом ставке рефинансирования ЦБ (ФЗ 214 ст.6; Постановление Правительства №1340 2015/08/12).
Неустойка выплачивается за каждый день просрочки.
Если же задержка обусловлена объективными причинами, застройщик за 2 месяца информирует дольщика о возникших обстоятельствах с объяснением причин. Он же становится инициатором пересмотра договора и заключения нового (ГК стт.451—453). Если достичь компромисса не удастся, то ДДУ расторгается.
Ответственность сторон договора
Невыполнение обязательств одной из сторон влечёт за собой выплату неустойки другой стороне, исчисляемой по схеме рефинансирования Центробанка, плюс компенсацию потерь, напрямую связанных с нарушением (ФЗ 214 ст.10).
Кроме того, ущемлённый дольщик может в судебном порядке потребовать возмещения моральных убытков (Закон «О защите прав потребителей» ст.15; ГК ст.151).
В защиту дольщика говорит и наличие у застройщика в обязательном порядке банковского поручительства или страхования ответственности (ФЗ №214 стт.12.1, 15.1, 15.2; ФЗ №236 2015/13/07). Наличие страховки должно быть отмечено в тексте ДДУ.
Дольщик вправе потребовать не только устранения недостатков сданного жилья, но и расторгнуть договор. В последнем случае сумма погашения претензий на круг может значительно превысить его изначальные вложения в строительство.
Порядок разрешения разногласий по договору
Претензии дольщика (в досудебном разбирательстве) могут быть адресованы застройщику, который, в свою очередь, переадресовывает претензии вышестоящим инстанциям, если в том есть необходимость. В претензии, составленной по типовой форме, указывают:
- детали исходного ДДУ;
- указание нарушенного пункта обязательств;
- ссылка на законы, обязующие уплатить неустойку (214 и защита потребителя);
- выкладка расчётов неустойки;
- требования дольщика (уплата неустойки + выполнение основного обязательства по ДДУ + назначение срока на ответ);
- перспектива обращения в суд.
Если срок «полюбовного» разрешения разногласий не указан, то он принимается равным 1 месяцу по умолчанию.[ads-mob-2]
Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Застройщик вправе односторонне расторгнуть договор в случае непоступления оплаты свыше 3 месяцев. Письменное уведомление о необходимости погасить задолженность направляется дольщику за месяц.
Дольщик вправе требовать расторжения договора в следующих случаях:
- сроки нарушены, строительство грозит превратиться в долгострой;
- игнорирование застройщиком сроков, отведённых на устранение недочётов/недоделок, оговоренных в письменной претензии;
- серьёзное несоответствие качеству;
- приостановление банковского поручительства по тем или иным причинам, отказ от инициирования нового поручительства, отсутствие поручительства и страховки одновременно от 15 дней.
Разрыв договора с выплатой полного пакета компенсаций возможен и через суд.
[ads-pc-4]Основаниями для обращения в суд на застройщика считают:
- замораживание строительства;
- игнорирование претензий, предъявленных ранее;
- изменение проекта и общего назначения строительного объекта полностью или частично.
Подписывая договор долевого участи в строительстве, следует внимательно с ним ознакомиться и убедиться в полномочиях лица, намеренного поставить на документе подпись от имени застройщика. Договор, составленный в отличной от ФЗ 214 форме, многократно увеличивает риски и не может гарантировать дольщику защиту его прав и вложенных средств.
https://www.youtube.com/watch?v=JBolPdlsBmM