Если у граждан есть финансовые возможности для приобретения жилья, то многие предпочитают покупать квартиры в новостройках.
Как правило, в этом случае оформляется договор на долевое участие в строительстве. Но если сроки передачи недвижимости нарушаются, то законодательством предусмотрены штрафные санкции. Как же провести расчет неустойки по договору долевого участия?
Общие положения
[ads-pc-2]Основным документом, устанавливающим ответственность строительной компании за невыполнение взятых на себя обязательств, является закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
В статье 6 данного нормативного акта указано, что за нарушение предусмотренных договором сроков передачи гражданину квартиры застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка по каждому дню просрочки.
В случае с физическими лицами действует двойной размер санкций.[ads-mob-1]
Значение ставки рефинансирования Банка России и его ключевая ставка совпадают. Поэтому можно ориентироваться на последнюю.
Пеня начисляется на ту стоимость квартиры, которая прописана в соглашении о долевом участии. Однако есть один нюанс. Если жилец сам отказывается от подписания акта приема – передачи по квартире, то строительная фирма освобождается от установленных законодательством санкций.
[attention type=yellow]Обратите внимание, что штраф можно взыскать как до передачи квартиры, так и после ее предоставления, но с опозданием. Но нужно при этом не забывать о трехлетнем сроке исковой давности.[/attention]
Как получить неустойку?
Это можно сделать как в досудебном порядке (если, конечно, застройщик дорожит своей репутацией), так и посредством предъявления иска.
Важно при этом отметить, что отношения между будущим владельцем квартиры и строительной организацией регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Поэтому госпошлина за взыскание неустойки и других выплат не вносится, но при условии, что общий размер иска будет не больше миллиона рублей. В противном случае пошлина рассчитывается из суммы, превышающей 1 миллион.
Наличие судебного решения о взыскании присужденных сумм еще не гарантирует их получения. Поэтому часто приходится прибегать к помощи судебных приставов. В их компетенции заставить застройщика погасить задолженность принудительно.
Для начала процедуры следует:
- оформить в суде исполнительный лист;
- передать его оригинал вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства судебным приставам.
Следует помнить и о том, что наряду с неустойкой со строительной фирмы можно взыскать и другие выплаты. Например, под ними подразумевается материальный ущерб. Поясним, что это означает. Допустим, человек, и его семья были вынуждены снимать жилье на время существования просрочки.
[attention type=green]В таком случае с застройщика можно взыскать расходы на временную аренду квартиры (при условии их документального подтверждения). Не следует также забывать и о возмещении нанесенного морального ущерба.[/attention]
Что необходимо сделать в первую очередь?
На начальной стадии следует изучить все подписанные документы со строительной фирмой. В них следует особое внимание уделить срокам сдачи недвижимости и ее стоимости. Эти два показателя станут основой для расчета суммы возможной неустойки.
Кроме того, следует проверить наличие платежных документов по расчетам за будущую квартиру. Их копии понадобятся как при обращении к застройщику, так и для подготовки судебного иска.
Дальше следует обратиться в строительную компанию с письменным предложением оплатить неустойку в добровольном порядке. Естественно, что нужно к обращению приложить копию договора на долевое участие, доказательства оплаты квартиры, копию акта приема – передачи (если неустойка взыскивается после предоставления недвижимости). Также следует не забыть и о расчете.
Законодательство не устанавливает сроков, в течение которых застройщик должен рассмотреть требование (претензию). Как правило, на это отводится один месяц. Об этом обязательно следует упомянуть в обращении.
Досудебный порядок урегулирования спора не исключает дополнительную финансовую выгоду. В чем она состоит? Дело в том, что в соответствии со ст. 13 (часть 6) ФЗ «О защите прав потребителей» за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке дополнительно взимается штраф в размере 50 % от соответствующей суммы.
То есть, если дело дойдет до суда, то покупатель квартиры может взыскать:
- неустойку, прописанную в законе о долевом участии;
- половину ее суммы в качестве штрафа за игнорирование или отклонение досудебной претензии;
[attention type=yellow]Также суд может дополнительно присудить материальный и моральный ущерб, а также компенсацию судебных расходов, включая стоимость услуг юриста или адвоката.[/attention]
Формулировка калькуляции
Формула и калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия
Стоимость квартиры х (1/300 х ставка Центробанка /100) х количество дней просрочки х 2.
Как это формула работает, покажем на простом примере. Допустим, квартира стоимостью в 5 миллионов рублей по документам должна была быть передана 1 февраля 2017 года, но акт приема – передачи по ней был подписан спустя почти 2 месяца, 24 марта.
Итого получилось 50 дней просрочки. В этот период ставка рефинансирования (ключевая ставка Центробанка) составляла 10 %.
Вначале рассчитаем ежедневный процент пени. Она будет составлять 0.033 % (10/300). Затем выведем итоговую сумму неустойки.
5 000 000 х (0.033/100) х 50 х 2 = 165 000 рублей
Именно такую сумму можно взыскать с застройщика в нашем примере. На протяжении существования просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) могут меняться. Тогда по каждому ее значению следует делать отдельный расчет.
Со 2 мая 2017 года ставка рефинансирования составляет 9.25%.
В конце выводится итоговая сумма платежа, которая присутствует в приложении к претензии или иску.
Сложности при расчете
Зная о последствиях несвоевременной передачи квартиры, многие застройщики сознательно не указывают в договоре конкретных сроков подписания акта.
Тогда можно прибегнуть к такому приему.
Следует взять дату окончания разрешения на строительство. Если учесть бюрократические формальности, то к ней нужно добавить еще пару месяцев. Именно с их истечением можно считать санкции.
Когда участнику договора долевого участия стало известно, что дом готов и введен в эксплуатацию, но застройщик затягивает с передачей квартиры, то следует направить в его адрес письменное требование предоставить жилье. Оно должно быть исполнено в семидневный срок со дня получения (статья 314 ГК РФ). В противном случае 8 день станет отправной точкой для начисления санкций.
Особенности уплаты
[ads-pc-4]Если штраф взыскивается в судебном порядке, то суд вправе по ходатайству строительной компании уменьшить размер начисленной пени. Однако ответчик для этого должен предоставить веские доводы.[ads-mob-2]
Как мы уже говорили, на вступившее в силу решение следует оформить исполнительный лист. После этого взысканием санкций будут заниматься приставы.
В первую очередь следует подобрать несовершеннолетнему ребенку другое подходящее жилье.
Итак, когда порядок действий по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему понятен, следует заняться оформлением всех необходимых документов.
По законодательству такой договор не допускается, если он заключается между ребенком и другими его ближайшими родственниками, которые проживают в данной квартире.
Выписка несовершеннолетнего из квартиры также сопряжена с множеством нюансов.
Естественно, что сам несовершеннолетний ребенок не имеет полномочий по подписанию сделки по продаже принадлежащего ему жилья.
С уже имеющимися документами гражданин должен обратиться в Кадастровою палату и получить паспорт на землю.
Правоустанавливающие документы на участок:
Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.
По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (