Бесплатная консультация с юристом по телефону
+7 (499) 112-30-35 (Москва) +7 (812) 243-11-41 (Спб)
звонок бесплатный

Договор долевого участия в строительстве — подводные камни

оформление договора о долевом участии

Покупка готового жилья выливается в копеечку.

Варианты же снижения затрат – даже самые благонадёжные! – таят в себе финансовые риски, предусмотреть и минимизировать которые вполне возможно.

При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Законодательство

Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2016.

Порядок заключения договоров и оформления документации, включая очерчивание и страхование ответственности, освещены в ФЗ №122 («О государственной регистрации…» 1997/21/07 редакция 2016 стт.25, 25.1), ФЗ №286 (о страховании 2007/29/11 редакция 2016/03/07 ст.23.1) и ГпК ст.55.

Конституция (ст.8), признавая собственность как таковую, гарантирует защиту её в любом виде и форме существования.

Все махинации в сфере долевого строительства, мошеннические схемы и откровенное вымогательство денег расцениваются как преступление против собственности, что влечёт за собой наказание (КоАП ст.14.28; УК стт.158160).

Дольщик, будучи потребителем услуг на строительном рынке, может также апеллировать к следующим правительственным документам:

Обезопасить себя на 100% даже идеально составленным договором не удастся. Но грамотно составленный документ поможет отстоять свои права в судебном порядке.

Указание информации о застройщике

В проектной декларации, которая находится в свободном доступе на любых информационных носителях и предоставляется любому интересующемуся по его просьбе, освещают два параграфа (ФЗ №214 стт.19-22):

  • исчерпывающие сведения о застройщике;
  • информация о действующем строительном проекте.

Проверка строительной организации – это первый шаг, который должен быть предпринят гражданином, вознамерившимся вложить свои деньги в «квартирное дело» на перспективу.

Практический опыт, ответственность и солидное партнёрство говорят в пользу застройщика и формируют градус доверия к нему.

Документы, обязательные к предъявлению застройщиком:

документы от застройщика

  • учредительная документация (ГК ст.52);
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о налоговой регистрации;
  • годовые отчёты и бухгалтерия за 3 года;
  • заключение аудиторской проверки (за год).

Сведения, которые должны быть освещены:

  • полное официальное наименование компании/организации с указанием территориальных координат и графика работы;
  • госрегистрация;
  • учредители и/или участники;
  • послужной список за последние три года: наименования самостоятельных и партнёрских проектов, где и когда они осуществлялись, сроки выполнения обязательств де-юре и де-факто;
  • лицензия на строительство (номер и срок действия, орган выдачи, наименование лицензированной деятельности);
  • финансовое состояние компании на базе сведений за истекший год на момент обнародования декларации: дебет и кредит.
Просматривая послужной список застройщика, не следует слепо верить словам: лучше выехать на место по указанным адресам и убедиться в правдивости сведений воочию.

Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

Договор долевого участия в строительстве — образец 2016

Самопрезентация застройщика должна сопровождаться обоснованием его прав на возведение жилого объекта, в подтверждение чего у него есть в наличии (ФЗ №214 стт.19, 21):

документы о праве на строительство

Земля, на которой действительно разрешено возводить жилой дом, имеет категорию «земли населённых пунктов». В разрешении на использование указывают «жилая застройка» (допустима конкретизация: средне- или многоэтажная застройка).

Предварительное ознакомление с договором до подписания

решение о долевом участииПривлекать сторонние (гражданские) деньги допустимо только в трёх случаях:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • ЖСК и ЖНК.

Все другие «упрощённые» схемы застройщика и предлагаемые «оптимальные» договорённости не законны и говорят о юридической несостоятельности и возможной финансовой нечистоплотности девелопера.

Стандартный ДДУ носит индивидуальный характер, заключается в письменном виде на основании ФЗ 214 и подлежит регистрации в госреестре. Приложения и последующие изменения также подлежат реестровому закреплению. Подобный шаг исключает дублирование продаж квартир. Договор становится актуальным только после госрегистрации, именно тогда и вносятся деньги.

ДДУ заключается с застройщиком. Ни генподрядчик, ни инвестор и пр. не уполномочены заключать и подписывать договор.

Существенные условия договора

ДДУ описывает права и обязательства сторон (один строит и сдаёт в срок в надлежащем качестве, а второй финансирует работы). Непреложное требование к договору – детальное описание условий сделки. В противном случае договор не может быть подписан и зарегистрирован в Росреестре вследствие отсутствия предмета договорённости (ФЗ 214 ст.4 п.5).

Обязательные пункты ДДУ:

условия ДДУ

  • подробнейшее описание жилья (адрес, этаж, расположение, площадь, количество комнат, отделка и пр.);
  • сроки передачи готового жилища;
  • цена сделки и алгоритм оплаты;
  • действие гарантии (5 лет на дом и 3 года на коммуникации – Закон «О защите прав потребителей).

Условия договора будут считаться выполненными (ФЗ 214 ст.12) при обоюдном подписании акта приёма-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

Разумным будет оговорить в ДДУ порядок оплаты «излишков» метража, которые могут всплыть по завершении строительства. Если пункт окажется не затронутым в договоре, то доплачивать, вероятно, придётся по рыночным ценам.

Сроки строительства и сдачи объекта

проверка документов от застройщикаДата передачи жилья дольщику в пользование не может быть приблизительной.

Малейшее отклонение от указанного срока является поводом для выплаты неустойки по договору долевого участия в строительстве, размер которой рассчитывают по установленной законом ставке рефинансирования ЦБ (ФЗ 214 ст.6; Постановление Правительства №1340 2015/08/12).

Неустойка выплачивается за каждый день просрочки.

Если же задержка обусловлена объективными причинами, застройщик за 2 месяца информирует дольщика о возникших обстоятельствах с объяснением причин. Он же становится инициатором пересмотра договора и заключения нового (ГК стт.451453). Если достичь компромисса не удастся, то ДДУ расторгается.

Ответственность сторон договора

закон о защите прав потребителейНевыполнение обязательств одной из сторон влечёт за собой выплату неустойки другой стороне, исчисляемой по схеме рефинансирования Центробанка, плюс компенсацию потерь, напрямую связанных с нарушением (ФЗ 214 ст.10).

Кроме того, ущемлённый дольщик может в судебном порядке потребовать возмещения моральных убытков (Закон «О защите прав потребителей» ст.15; ГК ст.151).

В защиту дольщика говорит и наличие у застройщика в обязательном порядке банковского поручительства или страхования ответственности (ФЗ №214 стт.12.1, 15.1, 15.2; ФЗ №236 2015/13/07). Наличие страховки должно быть отмечено в тексте ДДУ.

Дольщик вправе потребовать не только устранения недостатков сданного жилья, но и расторгнуть договор. В последнем случае сумма погашения претензий на круг может значительно превысить его изначальные вложения в строительство.

Порядок разрешения разногласий по договору

Претензии дольщика (в досудебном разбирательстве) могут быть адресованы застройщику, который, в свою очередь, переадресовывает претензии вышестоящим инстанциям, если в том есть необходимость. В претензии, составленной по типовой форме, указывают:

споры о недвижимости

  • детали исходного ДДУ;
  • указание нарушенного пункта обязательств;
  • ссылка на законы, обязующие уплатить неустойку (214 и защита потребителя);
  • выкладка расчётов неустойки;
  • требования дольщика (уплата неустойки + выполнение основного обязательства по ДДУ + назначение срока на ответ);
  • перспектива обращения в суд.

Если срок «полюбовного» разрешения разногласий не указан, то он принимается равным 1 месяцу по умолчанию.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Застройщик вправе односторонне расторгнуть договор в случае непоступления оплаты свыше 3 месяцев. Письменное уведомление о необходимости погасить задолженность направляется дольщику за месяц.

Дольщик вправе требовать расторжения договора в следующих случаях:

  • сроки нарушены, строительство грозит превратиться в долгострой;
  • игнорирование застройщиком сроков, отведённых на устранение недочётов/недоделок, оговоренных в письменной претензии;
  • серьёзное несоответствие качеству;
  • приостановление банковского поручительства по тем или иным причинам, отказ от инициирования нового поручительства, отсутствие поручительства и страховки одновременно от 15 дней.

Разрыв договора с выплатой полного пакета компенсаций возможен и через суд.

Основаниями для обращения в суд на застройщика считают:

  • замораживание строительства;
  • игнорирование претензий, предъявленных ранее;
  • изменение проекта и общего назначения строительного объекта полностью или частично.

Подписывая договор долевого участи в строительстве, следует внимательно с ним ознакомиться и убедиться в полномочиях лица, намеренного поставить на документе подпись от имени застройщика. Договор, составленный в отличной от ФЗ 214 форме, многократно увеличивает риски и не может гарантировать дольщику защиту его прав и вложенных средств.




Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть