Представить себе земельное угодье горожанина без стоящего на нём дома вариативной капитальности весьма проблематично, ведь дача многими используется круглый год.
Некоторые загородные домики превращаются в «чудо архитектурной мысли» – это зависит от «аппетитов» и финансового благосостояния хозяина.
Не мешает разузнать заранее, где получить разрешение на строительство частного дома, чтобы не оказаться вне закона со своим строительным детищем и не попасть впросак. И нужно ли оно вообще в данном конкретном случае?
Где получить разрешение?
[ads-pc-2]Итак, разберем, где брать разрешение на строительство частного дома.
Прежде всего, не надо путать жилой дом и дачный домик: оба возводятся собственными силами на свои средства, но предназначение их различно.
ИЖС предполагает (допускает) постоянное проживание с регистрацией (пропиской), а значит, строению будет присвоен почтовый адрес.
Садовый домик строят на земле садоводческого кооператива с целью обеспечения комфортных условий для отдыха и ведения приусадебного хозяйства (ФЗ №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» 1998/15/04 редакция 2016/03/07 ст.1).[ads-mob-1]
Прописка в летнем домике на территории дачного участка не предусмотрена по очевидным причинам (ограничение или неимение коммуникаций в доме, отсутствие инфраструктуры в кооперативе и пр.), хотя всё же возможна при стечении определённых обстоятельств и после годовалого скитания по судебным инстанциям. Прописаться в ИЖС вполне возможно, это всего лишь официальная смена местожительства.
Разрешение на строительство потребуется только при возведении ИЖС, в случае с летним коттеджем на территории товарищества никаких разрешительных документов запрашивать не требуется. Нет надобности в запросе разрешения и при возведении пристроек, хозблоков и других вспомогательных объектов, как то колодцы, отдельно стоящие погреба, беседки, гаражи, теплицы, сараи и пр. Они рассматриваются как одно целое с основным домом и не требуют высокого уровня надёжности и ответственности (ГК ст.135; Определение СК ВС РФ №88-КГПР13-10 2013/24/09; Письмо Ростехнадзора №КЧ-48-981 2006/10/10).
Разрешение на строительную деятельность выдают в районном органе местного (муниципального) самоуправления, в ведомство которого входит земельный надел, предполагаемый к «облагораживанию».
В прежние времена подобными делами ведали сельсоветы и районная администрация – в некоторых населённых пунктах эта терминология используется по сей день, правда, на неофициальном (сленговом) уровне.
Более того, в пользу необходимости разрешения говорит категория земельного надела (предназначен ли он для строительства жилья или нет), его географические координаты (близость к границам), расположение в пределах поселения (или нет), направления предполагаемого использования.
Возможно, придётся запрашивать дополнительное разрешение на строительство в соответствующем министерстве, госведомстве или федеральной службе (ФЗ №190 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» 2004/29/12 редакции 2016/03/07 и 2016/01/09 ст.51).
[attention type=green]Информация о характеристиках землевладения должна быть обозначена в правоустанавливающих документах на землю. В противном случае за сведениями можно обратиться в госкадастр, запросив выписку.[/attention]
Дачная амнистия
В июне 2006 года Федеральным законом было объявлено послабление в деле регистрации прав на жилые постройки и приватизации дачных и садово-огородных наделов (ФЗ 93), которое получило ёмкое народное название «дачная амнистия».
Суть послабления сводится к:
- Возможности зафиксировать собственническое право даже на те постройки, на которые владелец не мог получить «добро» при вводе в эксплуатацию (т.е. изначально разрешение на строительство не получено).
- Бесплатно приватизировать землю, используемую для личных потребностей и нужд своей семьи (подсобное хозяйство).
В поле зрения «амнистии» попадали, в первую очередь, все дачные участки с постройками, появившиеся до выхода Земельного кодекса (октябрь 2001года), которые требовалось легализовать и поставить на учёт. Попутно «под амнистию» подвели все ИЖС, которые соответствовали требованиям и не превращались в долгострой, но укладывались во временные рамки действия упрощённой процедуры.
Позже было принято решение о продлении дачной амнистии. В настоящее время временным лимитом для узаконивания собственности на жилобъекты объявлено 2018/01/03, для льготной приватизации земель – 2020/31/12 (ФЗ №93 2006/30/06 в редакции 2014/23/06; ФЗ №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» 2004/29/12 в редакции 2016/03/07 и 2016/01/09 ст.8 п.4).
Плюсы получения разрешения на индивидуальное строительство
- получение целевого кредита в банке возможно только по предъявлении разрешающего строительство документа;
- срок действия разрешения 10 лет (ФЗ 224 2011/18/07) с возможностью продления при обосновании;
- техническая оснащённость постройки без предъявления разрешения не обеспечивается (например, газ);
- вариант законного обналичивания материнского капитала (ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 2006/29/12).
[attention type=yellow]Проигнорировав получение разрешения на индивидуальное строительство и выскочив за временные рамки амнистии, можно случайно попасть под санкции.
Сооружение, классифицированное как самострой, облагается штрафом и подлежит сносу за счёт владельца (ст. 222 ГК редакция 2016/02/10). Любопытно, что штраф может накладываться не однократно.[/attention]
Необходимые документы
Заявление на получение разрешения на индивидуальное строительство
Запрашивая разрешение на индивидуальную застройку, владелец участка должен представить в районную администрацию:
- заявление;
- копию паспорта;
- правоустанавливающую документацию на землю;
- градостроительный план землевладения;
- план-схему участка с указанием на ней строящегося дома (СПОЗУ).
Требование предоставить дополнительные бумаги для оформления разрешения идёт вразрез с ГрК ст.51, п.10.
Заявление составляется по форме, учреждённой Приказом Министерства регионального развития №251 «Об организации работы по выдаче разрешений на строительство…» 2009/02/07. Скачать форму можно с ГАРАНТа или другого юридического портала.
Градостроительный документ (ГПЗУ) получают бесплатно по запросу в местном отделе (комитете) по архитектуре в течение 30 дней. Часто там пытаются затребовать с просителя целый список бумаг, которые должны собираться самим райотделом, а не заявителем (ГрК ч.17, ст.46; Решение ВС РФ №АКПИ12-290 2012/14/05; Определение СК по административным делам ВС РФ №6-КГ12-11 2013/27/03).
СПОЗУ представляет самостоятельную работу заявителя (ГрК ч.5, ст 48): это схема расположения дома на участке. На схеме указывают адрес, предполагаемую площадь строения и расстояние его от границ надела с четырёх сторон. Как вариант: скопировать стр.2 кадастрового паспорта и начертить контуры планируемой постройки с указанием размеров.
Особенности процедуры получения
Процесс получения одобрения на строительство таков:
- Ксерокопирование личных документов (паспорт и документы на землю) и составление заявления на имя главы администрации.
- Запрос ГПЗУ (30 дней).
- Начертание СПОЗУ.
- Сдача пакета бумаг в рай-/горадминистрацию (10 дней).
Градостроительный кодекс указывает на бесплатность оформления разрешительных документов. Исключением станут те этапы, которые владелец поленился проходить самостоятельно и нанял (по собственной инициативе) тех, кто готов выполнить за него необременительную работу (например, запрос градплана или вычерчивание схемы участка). В этом случае заказчик сам усложняет/упрощает процедуру и накручивает стоимость.
[ads-pc-4]Отказа можно ожидать при неполном комплекте документов или при несоответствии схемы участка (СПОЗУ) градплану (ГПЗУ). Любой отказ должен быть мотивирован и изложен на бумаге, так как может быть оспорен в суде.
По окончании строительства дом должен быть введён в эксплуатацию и оформлен как собственность.[ads-mob-2]
Именно эти шаги упрощены действующей «дачной амнистией», если разрешение на строительную деятельность не оформлялось.
При отчуждении участка с недостроем не происходит обнуления разрешения на стройработы, если одобрительный документ был оформлен по всем правилам жанра и не оказался просроченным на момент сделки (его срок 10 лет). Разрешение на строительство привязано к земельному участку, а не к владельцу надела.
По правде говоря, законность и действительность оформления бумаг на индивидуальную застройку разнятся. Абсолютная юридическая безграмотность и покладистость землевладельца, как правило, выходят ему боком. Если заявитель демонстрирует свою компетентность в вопросе, то ему, скорее всего, удастся избежать непредвиденных трат, волокиты и нервотрёпки.