Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.
И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.
Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.
Проверка
Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.
[ads-pc-2]Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.
В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.
Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.[ads-mob-1]
Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.
Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других обременений.
Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.
При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).
Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.
Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.
Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.
[attention type=green]Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.[/attention]
Предварительный договор
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.
Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.
Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
Ничего не запрещает оформить договор по продаже квартиры в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.
Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.
Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.
Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.
[attention type=green]Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.
Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.[/attention]
Расчеты
При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.
Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.
Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.
Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.
Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.
[attention type=green]Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.[/attention]
Регистрация
С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.
Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.
Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.[ads-mob-2]
[ads-pc-4]Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:
- заявление;
- соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
- правоустанавливающие документы на квартиру.
Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.
Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.
[attention type=green]При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.[/attention]
Налогообложение
Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.
Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.
То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.
Следовательно, при продаже квартиры досрочно надлежит уплатить подоходный налог в 13 %. Он исчисляется от кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента 0.7. Этот показатель берется по состоянию на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал за собой права на квартиру.
Кадастровую стоимость по жилью легко узнать в режиме онлайн на портале Росреестра, введя координаты квартиры.
Доход от отчуждения квартиры отражается продавцом самостоятельно в годовой налоговой декларации. Ее нужно предоставить до 30 апреля следующего года. Например, если сделка была закрыта в 2017 году, то подача декларации и уплата налога будут иметь место в 2019. Предельный срок совершения платежа – 15 июля.