Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

[ads-pc-2]Есть несколько решений, которые будущему квартировладельцу придется принять еще до начала поиска подходящего варианта.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м², а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.[ads-mob-1]

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

• документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
• после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
• на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
• в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

Согласие супруга на сделки с недвижимостью

Образец договора купли-продажи квартиры [sc name=»year» ]

Образец акта приема-передачи квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

[attention type=green]

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

[/attention]

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

[attention type=green]

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

[/attention]

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

• наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
• место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
• дата (не составления, а подписания);
• участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
• описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
• адрес квартиры;
• полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
• сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
• если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
• срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
• указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
• количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
• подписи с расшифровкой.

https://www.youtube.com/watch?v=fdiXK3SexEM

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

• правоустанавливающие;
• удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

• согласия супругов, не являющихся собственниками;
• согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
• выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
• разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
• разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

[attention type=green]

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

[/attention]

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

[attention type=green]

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

[/attention]

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Если же в сделке участвует юридическое лицо (например, случай покупки квартиры у застройщика), то размер госпошлины возрастает сразу в десяток раз. На сегодняшний день это 22000 рублей.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.[ads-mob-2]

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

[ads-pc-3]Если договор составлен и удостоверен нотариусом, то он в случае возникновения конфликта подтвердит добросовестность покупателя и вменяемость продавца на момент подписания договора.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.