Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?
Законодательная база
Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.
[ads-pc-2]Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.
На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.
Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.
Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.
Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.
Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.
Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:
- взаимное согласие сторон;
- нарушение важнейших условий контракта;
- по судебному решению;
- когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.
Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:
- в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
- оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
- из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
- нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
- в квартире есть обременения и пр.
Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.
[attention type=yellow]В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.[/attention]
Как расторгнуть договор до регистрации?
До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).
Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.
Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.
Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.
Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.
[attention type=yellow]Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.[/attention]
Расторжение договора купли продажи после регистрации
Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.
Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.
Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.
Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.
Отсутствие оплаты
При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.
Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).
Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.
В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:
- исковое заявление;
- купчую;
- бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.
[attention type=green]После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.[/attention]
Обременение в виде прописанных в квартире граждан
Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.
В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.
Недействительные сделки
Сделку признают недействительной, если:
- одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
- заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
- одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
- налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.
[attention type=green]Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.[/attention]
Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.
Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:
- такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
- это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
- если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
- из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.
Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.
Безопасная продажа
Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.
Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:
- четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
- указать способ получения платы.
Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.
К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.
Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.
[attention type=green]Есть нет уверенности в своих действиях, то есть смысл привлечь агента по недвижимости.[/attention]
Покупка без проблем
Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:
[ads-pc-4]
- проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
- убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
- потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.
Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.