Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.
При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.
Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.
Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.
Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).
Особенности
Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.
[ads-pc-2]У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):
- поручительство банка;
- страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
- членство в ПОВС.
Страхование через банк
ФЗ 214 ст.15.1
Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.
Требования к банку, который может стать поручителем:
- 5 лет практической деятельности компании;
- 200 миллионов уставного капитала;
- от миллиарда собственных средств.
Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.
Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):
- при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
- после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.
[attention type=green]Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.[/attention]
Страхование членством в ПОВС
Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.
Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.[ads-mob-1]
Договор со страховой компанией
Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:
- оформление договора быстрое и удобное;
- удобоваримые расценки;
- отсутствие залога;
- ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
- оплата услуг по факту.
Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:
- очень высокие риски;
- отсутствие перестраховочных резервов;
- нерентабельность.
Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.
[attention type=yellow]Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.[/attention]
Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214
ФЗ 214 ст.15.2
Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.
Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.
Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.
На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.
Условия договора
Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.
Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.
ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.
Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.
[attention type=green]В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.[/attention]
Где можно оформить?
По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:
| №
п/п |
Наименование страховщика | Лицензия на осуществление страхования | ИНН страховщика | |
| 1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 | 1832008660 | |
| 2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 | 7710026574 | |
| 3. | Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» | СИ № 0915 | 7704041020 | |
| 4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 | 7705042179 | |
| 5. | Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | СИ № 0983 | 7703032986 | |
| 6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 | 7709031643 | |
| 7. | Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» | СИ № 1834 | 7705041231 | |
| 8. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | СИ № 2239 | 7713056834 | |
| 9. | Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» | СИ № 2496 | 7728178835 | |
| 10. | Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» | СИ № 2947 | 3328409738 | |
| 11. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 | 7723011286 | |
| 12. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» | СИ № 3398 | 7702263726 | |
| 13. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 | 7717115093 | |
| 14. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» | СИ № 3492 | 7743014574 | |
Что является страховым случаем?
ФЗ 214 ст.15.2 п.8
Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:
- остановку работ и замораживание строительства;
- банкротство;
- неполучение жилья, означенного в договоре;
- отказ в возврате средств и исправлении недочётов.
[attention type=green]Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).[/attention]
При долевом строительстве
Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.
По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.
Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.
СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.[ads-mob-2]
Тарифы
Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.
[ads-pc-4]Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.
В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.
Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.
На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.
Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.