Аренда земельных участков находящихся в муниципальной собственности

Аренда – наиболее популярная сделка с земельными участками.

В результате заключения договора аренды между сторонами возникают долгосрочные отношения.

Необходимо учитывать специфику сделки, чтобы минимизировать риск возникновения угроз различного характера, в целях исключения признания сделки недействительной или незаключенной.

Чтобы разобраться в правилах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, следует всесторонне рассмотреть вопрос.

Особенности найма

Согласно ФЗ от 23.06.2015 г. № 171-ФЗ, порядок предоставления в аренду земли, находящейся собственности государства, изменен.

С момента вступления в силу данного закона участки публичной собственности получить в аренду сможет только лицо, победившее в торгах.

Торги могут быть электронными и проводиться в любой, разрешенной законом, форме: аукцион, конкурс и др.

Важно понимать, что аукцион предусматривает состязание только в части разницы в цене, тогда как участники конкурса соревнуются по комплексу условий, в том числе и по размеру аренды. Таким образом, аукцион выигрывает предложивший максимальную сумму, а победителем конкурса –  является тот, кто предоставит наиболее выгодные для арендодателя условия.[ads-mob-1]

Торги состоят из определенных этапов:

• Уведомление о проведении;
• Разработка документации;
• Подача, прием и рассмотрение заявок;
• Ведение торгов;
• Заключение договоров с победителями.

Уведомление о проведении торгов необходимо опубликовать не менее, чем за один месяц до его начала. Объединять несколько участков в один лот запрещено.

В извещении о торгах должны быть изложены условия договора, определенные организатором мероприятия.

Помимо этого, в уведомлении должны быть указаны:

[ads-pc-2]

• Место, время и форма торгов;
• Объект имущества;
• Существующие обременения земельного участка;
• Порядок проведения мероприятия (оформление участия, критерии отбора, определение победителя);
• Начальная цена.

Эти требования изложены в п.2 ст. 448 ГК РФ.

Аренда земельных участков публичной собственности без проведения аукционов допустима для следующих лиц:

• Товариществам собственников жилых помещений;
• Образовательным учреждениям любых форм собственности, в т.ч. муниципальным и государственным;
• Лицу, признанному единственным участником торгов или единственному подавшему заявку;
• Частным медицинским учреждениям.

Аренда земельного участка в муниципальной собственности

Земельный участок в аренду имеют возможность получить не только юридические, но и физические лица. Обе категории арендаторов имеет некоторые особенности, о которых следует знать.

[attention type=yellow]Важно указывать в заявлении необходимый вид права на землю публичной собственности – аренда.[/attention]

Физлица

Чтобы получить землю для личного использования, физическим лицам необходимо уточнить в администрации района, свободен ли участок и доступен ли он для найма.

Если целью аренды не является строительство, администрация предложит различные доступные варианты.

После выбора, участок необходимо зарегистрировать и заключить договор аренды.

Аренда участка под застройку имеет свои нюансы. Такая земля дается в аренду только через торги.

Для инициации конкурса или аукциона необходимо выяснить характеристику участка и озаботиться тем, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. Только после этого земля может быть предложена для найма. Если желающих больше не появится, договор будет заключен с единственным участником торгов. В случае появления конкурентов необходимо подготовиться к торгу.

Для возможности участвовать в аукционе, физлицо должно подготовить документы:

• паспорт;
• заявление на участие, оформленное по образцу. В нем указываются банковские реквизиты, на которые вернут задаток в случае проигрыша;
• квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Юрлица

Представителям предприятий, пожелавших участвовать в аукционе, необходимо написать заявление с указанием реквизитов и представить квитанцию.

К этому они должны приложить сведения о государственной регистрации фирмы.

Лицо, не имеющее регистрации в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, не может быть допущено к торгам.

Получить муниципальную землю в аренду могут только те юридические лица, которые согласовали размещение объектов со всеми инстанциями. Государство оставляет за собой право дать разрешение на аренду без торгов предприятиям, собирающимся развивать арендуемые площади.

Налог на добавленную стоимость

Собираясь взять в аренду участок муниципальной собственности, необходимо узнать об НДС.

Если участок сдает муниципалитет или государственный орган, плата за его наем не облагается налогом на добавленную стоимость.

Если говорить о субаренде, то следует знать, что в этом случае НДС будет начислен, поскольку земля арендуется у частника, а не государства.

Сложности могут возникнуть в том случае, если арендатором является ИП или юрлица. Получая в аренду землю публичной собственности, они освобождаются от оплаты НДС, однако должны выступать в качестве налогового агента, взимающего налог с арендодателя. При расчете налога должна учитываться сумма не только непосредственно аренды, но и НДС на нее.

При таких условиях у арендатора возникает необходимость в совершении следующих действий:

• Оформление счет – фактуры. Физлицо выписывает счет, на котором должна быть поставлена пометка «без налога». Документ необходимо зарегистрировать в книгах покупок и продаж.
• Своевременно сдавать декларации о НДС. В документе должен быть заполнен 7 раздел (операции, не облагающиеся налогом). Подавать декларацию в налоговый орган необходимо ежемесячно, не позднее 20 числа.

[attention type=yellow]ИП, не выполняющие данные условия, облагаются штрафами.[/attention]

Договор аренды

Если торги выиграны, необходимо, в первую очередь, направиться в кадастровый орган. Требования, расценки и заявления тут свои, это необходимо принять и быть готовым все оплатить. Получив план кадастра, следует вновь вернуться в администрацию за постановлением уполномоченного органа о передачи земли в аренду – именно этот документ называется договором аренды.

Не стоит ставить под договором торопливую подпись – следует взять его на тщательное изучение. Вероятно, в какие-то пункты потребуется внести изменения.

В том случае, если условия договора устраивают обе стороны, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.[ads-mob-2]

Каким условиям должен соответствовать договор аренды:

[ads-pc-4]

• Земля – имущество недвижимое, поэтому договор на срок более года подлежит регистрации в юстиции.
• Характеристики объекта аренды необходимо согласовать: указать площадь, границы и другие. Необходимые данные можно найти в кадастровом паспорте.
• Обязательно указание цены аренды.
• Должен быть прописан срок отношений арендатора с арендодателем.

Правоустанавливающие документы на землю:

• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• акт о предоставлении права распоряжения участком.

[attention type=green]Оформление договора аренды допустимо только после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.[/attention]

Рекомендации

1. Право аренды разрешено включать в состав уставного капитала организации или делать предметом залога. В обоих случаях необходимо известить арендодателя.
2. Перед передачей участка в субаренду первоочередная задача – уведомление арендодателя.
3. Заключая договор, можно предусмотреть право выкупа земли. В этой ситуации должна быть прописана цена выкупа. Первоочередными покупателями являются собственники зданий, имеющихся на арендованной собственности. Если имеются нарушения аренды – в выкупе будет отказано.
4. Для внесения изменений в договор необходимо подготовить дополнительное соглашение, которое ожидает судьба основного документа: если договор нуждается в госрегистрации, доп. соглашение – аналогично.
5. Арендаторам рекомендуется постараться исключить пункты, предусматривающие изменение любых условий, в том числе размера арендной платы, по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Арендаторы должны помнить, что оспорить согласованный документ очень хлопотно и дорого. Для того, чтобы минимизировать собственные риски, рекомендуется перед подписанием договора аренды обсудить его с грамотным юристом, специализирующимся на земельном праве.

https://www.youtube.com/watch?v=fsaUTaF_4J8