Если у граждан есть финансовые возможности для приобретения жилья, то многие предпочитают покупать квартиры в новостройках.
Как правило, в этом случае оформляется договор на долевое участие в строительстве. Но если сроки передачи недвижимости нарушаются, то законодательством предусмотрены штрафные санкции. Как же провести расчет неустойки по договору долевого участия?
Общие положения
[ads-pc-2]Основным документом, устанавливающим ответственность строительной компании за невыполнение взятых на себя обязательств, является закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
В статье 6 данного нормативного акта указано, что за нарушение предусмотренных договором сроков передачи гражданину квартиры застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка по каждому дню просрочки.
В случае с физическими лицами действует двойной размер санкций.[ads-mob-1]
Значение ставки рефинансирования Банка России и его ключевая ставка совпадают. Поэтому можно ориентироваться на последнюю.
Пеня начисляется на ту стоимость квартиры, которая прописана в соглашении о долевом участии. Однако есть один нюанс. Если жилец сам отказывается от подписания акта приема – передачи по квартире, то строительная фирма освобождается от установленных законодательством санкций.
[attention type=yellow]Обратите внимание, что штраф можно взыскать как до передачи квартиры, так и после ее предоставления, но с опозданием. Но нужно при этом не забывать о трехлетнем сроке исковой давности.[/attention]
Как получить неустойку?
Это можно сделать как в досудебном порядке (если, конечно, застройщик дорожит своей репутацией), так и посредством предъявления иска.
Важно при этом отметить, что отношения между будущим владельцем квартиры и строительной организацией регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Поэтому госпошлина за взыскание неустойки и других выплат не вносится, но при условии, что общий размер иска будет не больше миллиона рублей. В противном случае пошлина рассчитывается из суммы, превышающей 1 миллион.
Наличие судебного решения о взыскании присужденных сумм еще не гарантирует их получения. Поэтому часто приходится прибегать к помощи судебных приставов. В их компетенции заставить застройщика погасить задолженность принудительно.
Для начала процедуры следует:
- оформить в суде исполнительный лист;
- передать его оригинал вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства судебным приставам.
Следует помнить и о том, что наряду с неустойкой со строительной фирмы можно взыскать и другие выплаты. Например, под ними подразумевается материальный ущерб. Поясним, что это означает. Допустим, человек, и его семья были вынуждены снимать жилье на время существования просрочки.
[attention type=green]В таком случае с застройщика можно взыскать расходы на временную аренду квартиры (при условии их документального подтверждения). Не следует также забывать и о возмещении нанесенного морального ущерба.[/attention]
Что необходимо сделать в первую очередь?
На начальной стадии следует изучить все подписанные документы со строительной фирмой. В них следует особое внимание уделить срокам сдачи недвижимости и ее стоимости. Эти два показателя станут основой для расчета суммы возможной неустойки.
Кроме того, следует проверить наличие платежных документов по расчетам за будущую квартиру. Их копии понадобятся как при обращении к застройщику, так и для подготовки судебного иска.
Дальше следует обратиться в строительную компанию с письменным предложением оплатить неустойку в добровольном порядке. Естественно, что нужно к обращению приложить копию договора на долевое участие, доказательства оплаты квартиры, копию акта приема – передачи (если неустойка взыскивается после предоставления недвижимости). Также следует не забыть и о расчете.
Законодательство не устанавливает сроков, в течение которых застройщик должен рассмотреть требование (претензию). Как правило, на это отводится один месяц. Об этом обязательно следует упомянуть в обращении.
Досудебный порядок урегулирования спора не исключает дополнительную финансовую выгоду. В чем она состоит? Дело в том, что в соответствии со ст. 13 (часть 6) ФЗ «О защите прав потребителей» за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке дополнительно взимается штраф в размере 50 % от соответствующей суммы.
То есть, если дело дойдет до суда, то покупатель квартиры может взыскать:
- неустойку, прописанную в законе о долевом участии;
- половину ее суммы в качестве штрафа за игнорирование или отклонение досудебной претензии;
[attention type=yellow]Также суд может дополнительно присудить материальный и моральный ущерб, а также компенсацию судебных расходов, включая стоимость услуг юриста или адвоката.[/attention]
Формулировка калькуляции
Формула и калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия
Стоимость квартиры х (1/300 х ставка Центробанка /100) х количество дней просрочки х 2.
Как это формула работает, покажем на простом примере. Допустим, квартира стоимостью в 5 миллионов рублей по документам должна была быть передана 1 февраля 2017 года, но акт приема – передачи по ней был подписан спустя почти 2 месяца, 24 марта.
Итого получилось 50 дней просрочки. В этот период ставка рефинансирования (ключевая ставка Центробанка) составляла 10 %.
Вначале рассчитаем ежедневный процент пени. Она будет составлять 0.033 % (10/300). Затем выведем итоговую сумму неустойки.
5 000 000 х (0.033/100) х 50 х 2 = 165 000 рублей
Именно такую сумму можно взыскать с застройщика в нашем примере. На протяжении существования просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) могут меняться. Тогда по каждому ее значению следует делать отдельный расчет.
Со 2 мая 2017 года ставка рефинансирования составляет 9.25%.
В конце выводится итоговая сумма платежа, которая присутствует в приложении к претензии или иску.
Сложности при расчете
Зная о последствиях несвоевременной передачи квартиры, многие застройщики сознательно не указывают в договоре конкретных сроков подписания акта.
Тогда можно прибегнуть к такому приему.
Следует взять дату окончания разрешения на строительство. Если учесть бюрократические формальности, то к ней нужно добавить еще пару месяцев. Именно с их истечением можно считать санкции.
Когда участнику договора долевого участия стало известно, что дом готов и введен в эксплуатацию, но застройщик затягивает с передачей квартиры, то следует направить в его адрес письменное требование предоставить жилье. Оно должно быть исполнено в семидневный срок со дня получения (статья 314 ГК РФ). В противном случае 8 день станет отправной точкой для начисления санкций.
Особенности уплаты
[ads-pc-4]Если штраф взыскивается в судебном порядке, то суд вправе по ходатайству строительной компании уменьшить размер начисленной пени. Однако ответчик для этого должен предоставить веские доводы.[ads-mob-2]
Как мы уже говорили, на вступившее в силу решение следует оформить исполнительный лист. После этого взысканием санкций будут заниматься приставы.