Человек даже в самом маленьком возрасте имеет закрепленные за собой определенные права.
В частности, он может быть собственником квартиры или ее части.
Соответственно, допускаются и операции с такой недвижимостью при наличии некоторых оговорок. Как же происходит продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
Законодательство
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником
[ads-pc-2]Прежде всего, следует упомянуть Гражданский и Семейный кодексы РФ.
В них содержатся общие нормы о правоспособности, дееспособности несовершеннолетних и их правах.
Кроме того, следует обратить внимание на положения ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем, в частности, указывается, что сделки по продаже собственности, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
Если, наоборот, для несовершеннолетнего покупается квартира целиком, то удостоверять договор необязательно.[ads-mob-1]
Существуют также документы местных властей, касающиеся порядка продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему на праве собственности.
[attention type=green]В частности, эти документы касаются порядка согласования с органом опеки процедуры продажи жилой площади.[/attention]
С чего следует начинать
В первую очередь следует подобрать несовершеннолетнему ребенку другое подходящее жилье.
Оно должно соответствовать нормам обеспечения жилой площадью, закрепленным в ЖК РФ.
В идеале следует иметь на руках соглашение о купле – продаже для ребенка нового помещения. Подойти может и предварительный договор. Если дальше ребенок будет проживать в новостройке, то следует запастись договором на долевое участие.
Перед продажей квартиры следует получить одобрение от органа опеки и попечительства. Без него нотариус просто не удостоверит сделку.
[attention type=green]Дальше родители ребенка также должны дать формальное согласие на продажу ребенком объекта недвижимого имущества. Оно удостоверяется у нотариуса.[/attention]
Как получить разрешение?
Вначале следует заблаговременно подойти в орган по опеке и попечительству, расположенный по месту нынешнего проживания ребенка.
Его специалисты подскажут, какие документы понадобятся для оформления одобрения предстоящего отчуждения.
Нелишним также будет поинтересоваться о примерных сроках оформления согласования. В зависимости от конкретной житейской ситуации они могут составлять от двух недель до одного месяца. О периоде получения разрешения следует уведомить потенциального покупателя.
Будьте готовы к тому, что служба опеки захочет обследовать будущее жилье ребенка. От этого во многом зависит положительное решение вопроса.
Дальше следует заняться подготовкой всех необходимых документов. Прежде всего, в стандартный пакет входит заявление на выдачу разрешения.
К нему прилагаются:
- документы о наличии собственности на квартиру, из которых следует, что ее хозяином (одним из совладельцев) является ребенок;
- техническая и кадастровая документация;
- свидетельство о рождении ребенка, паспорта его родителей, документы по заключению (расторжению брака);
- информация о лицевых счетах, справка из ЖЭКа относительно лиц, проживающих в квартире, выписка из домовой книги;
- согласие самого ребенка на отчуждение недвижимости (при условии, что ему уже исполнилось 14 лет);
- документ из ФНС о том, что за недвижимостью не числится никаких налогов;
- сведения из БТИ относительно стоимости квартиры;
- письменные подтверждения о будущем месте проживания ребенка.
[attention type=yellow]Еще раз повторимся, что в отдельных регионах РФ существуют свои требования к составу предоставляемой документации. Поэтому весь список желательно уточнить заранее на месте.[/attention]
Процесс подготовки документов
Итак, когда порядок действий по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему понятен, следует заняться оформлением всех необходимых документов.
Прежде всего, необходимо проконсультироваться с нотариусом относительно списка требуемых материалов. Он подскажет, что понадобится для будущей сделки.
Дальше должен последовать визит в орган по опеке. Его специалисты укажут на то, что нужно сделать. Кроме того, потребуется и согласование всех деталей предстоящей сделки с покупателем недвижимости. Ведь не каждый захочет приобретать квартиру с несовершеннолетним собственником.
[attention type=green]После этого нелишним будет получить консультацию у нотариуса, который будет заниматься оформлением сделки. Специалист может дать и свои полезные советы.[/attention]
Особенности сделок с квартирами
Поскольку стороной договора выступает несовершеннолетний, то у предстоящего соглашения существуют несколько особенностей:
Продажа квартир несовершеннолетних
Естественно, что сделки с маленькими детьми имеют особенности. Мы уже говорили, что требуется согласие от органа опеки. Кроме того, необходимо и нотариальное согласие родителей на продажу жилой площади.
Соглашение собственника с несовершеннолетними детьми
По законодательству такой договор не допускается, если он заключается между ребенком и другими его ближайшими родственниками, которые проживают в данной квартире.
Например, продажа доли ребенка вызовет справедливые сомнения в случае ее отчуждения отцу, матери и т.д.
Как выписать несовершеннолетнего?
Выписка несовершеннолетнего из квартиры также сопряжена с множеством нюансов.
При этом будет иметь значение, является ли ребенок собственником квартиры или нет.
Ведь часто человек, не достигший совершеннолетия, не обладает правами владельца на квартиру или ее часть.
Чтобы выписать из квартиры несовершеннолетнего (если он является одним из собственников), следует опять же заручиться согласием органа по опеке. После продажи квартиры все вопросы следует решить в паспортных столах как по прежнему адресу проживания ребенка, так и по новому месту его жительства. Поскольку сам несовершеннолетний не может провести всю процедуру самостоятельно, то его интересы представит один из родителей.
Если квартира или ее часть несовершеннолетнему не принадлежит, то все вопросы можно решить, минуя орган по опеке. Для этого достаточно обратиться в паспортные столы по старому и новому месту жительства ребенка. Весь пакет документов можно уточнить заранее в паспортном столе.
Однако в любом случае понадобятся:
- заявление;
- свидетельство о рождении ребенка (если ему не исполнилось еще 14 лет);
- документы по новому месту проживания ребенка.
Далее заполняется листок выбытия по установленной форме. После этого следует обращаться в паспортный стол по новому месту проживания ребенка.
[attention type=green]Если же ребенок выписывается из муниципальной квартиры, то в паспортном столе необходимо предварительно взять справку о лицах, проживающих в квартире, и состоянии лицевого счета.[/attention]
Подписание соглашения на куплю – продажу
Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети
Естественно, что сам несовершеннолетний ребенок не имеет полномочий по подписанию сделки по продаже принадлежащего ему жилья.
Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний происходит от имени его родителей — матери и отца.
При этом нотариус обязательно потребует согласие от органа по опеке и документы на новое жилье для ребенка (договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, предварительное соглашение, техпаспорт и иные сведения).
Если сыну (дочери) исполнилось 14 лет, то может потребоваться и их присутствие.
Также могут понадобиться свидетельство о рождении ребенка, личный паспорт одного из родителей, свидетельство о браке.
Основные итоги
[ads-pc-4]Итак, даже собственником квартиры является несовершеннолетний, то ее все равно можно продать.
Однако для этого стоит пройти через ряд формальностей.
Прежде всего, следует рассмотреть все варианты с будущей жилплощадью для ребенка. Часто его прописывают в квартире бабушки или дедушки и этого бывает достаточно.[ads-mob-2]
Кроме того, следует оформить согласие на продажу от органа опеки. Учитывая современные реалии, это бывает непросто. На это может уйти до одного месяца. Наконец после оформления всех бумаг можно обращаться к нотариусу для окончательного оформления сделки.