Одним из наиболее сложных в реализации вариантов сделок с недвижимостью считается продажа комнаты в коммуналке.
Этот вид жилья до сих пор сохранился, поэтому и вопросы его отчуждения по-прежнему актуальны.
Это обусловлено тем, что нередко собственники желают продать такую недвижимость, но встречают на пути многочисленные препятствия.
Чтобы состоялась продажа комнаты в коммунальной квартире, документы следует подготавливать заранее, а также решать вопрос с согласием соседей.
Любую ли комнату можно продать?
Перед осуществлением сделки необходимо удостовериться, что недвижимость может быть беспрепятственно отчуждена и у будущего продавца есть на это законное право.
Это зависит от вида собственности на недвижимость, так как может быть:
[ads-pc-2]
- Частная. В этом случае продавцом может свободно выступать собственник, а препятствий к продаже быть не должно.
- Государственная (муниципальная). Нередко коммунальные помещения предоставляются лицам в пользование на основании договора социального найма. Это означает, что данные граждане не являются собственниками, поэтому и продать недвижимость не могут.
Именно поэтому, не всякое жилое помещение в коммуналке может быть беспрепятственно отчуждено.
Если такое принадлежит муниципалитету или государству, проживающий в ней наниматель может ее обменять на аналогичную. Это максимум из того, что можно сделать при желании улучшить или изменить условия проживания.
Как получить согласие соседей?
Для осуществления задуманного, требуется получить согласие от соседей. Это условие требуется соблюсти из-за особого статуса продаваемого помещения. Однако, как это правильно сделать?
Соседи обладают преимущественным правом приобретения недвижимости в коммунальной квартире.
Именно поэтому о желании реализовать жилье необходимо предупредить всех, кто владеет соседними помещениями.
Данные лица могут приобрести продаваемую недвижимость в первую очередь. Если же никто не проявит желания сделать это, собственник может приступать к процедуре продажи третьим лицам.
Итак, последовательность действий при получении одобрения соседей должна быть такая:
- Оповестить каждого из них в письменной форме о намерении продать жилье. Лучше отправлять такое оповещение письмом с уведомлении о получении. В нем должна быть указана цена и основные условия заключения сделки.
- Получить ответ о намерении купить комнату. Заключить сделку с желающим.
- Если такого ответа ни от кого не последовало, подождать 1 месяц.
- Продать жилплощадь третьему лицу.
[attention type=green]В случае отсутствия ответа или прямого отказа считается, что никто не хочет приобретать комнату. Следовательно, собственник вправе отчуждать имущество иным лицам.
Здесь уже может быть реализовано право самостоятельно и на свое усмотрение распоряжаться принадлежащим имуществом.[/attention]
Документы для продажи комнаты
Для того чтобы правильно заключить договор купли-продажи, необходимо подготовить определенный пакет бумаг. В него обязательно войдут:
- копии паспортов всех участников сделки;
- выписка о зарегистрированных лицах в продаваемом жилье;
- технический паспорт из БТИ, если ранее не был оформлен, необходимо заранее заказать, срок ожидания его готовности составит до 2 недель;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- разрешение от органов опеки и попечительства, если в деле участвует несовершеннолетний;
- извещения, которые были посланы соседям.
Переход права на объект обязательно регистрируется в Росреестре.[ads-mob-1]
Именно поэтому необходимо подать туда указанный пакет документов, приложив подписанный договор купли-продажи, акт приема-передачи и расписку о получении денег. Без прохождения регистрации соглашение не будет считаться совершенным.
Результатом прохождения регистрации станет получение свидетельства, в котором будет указано имя нового владельца и внесение записи в Росреест о смене собственника.
Оформление сделки
Процедура начинается с постановки в известность собственников соседних комнат.
После получения их отказа или согласия о приобретении имущества, можно переходить к заключению сделки.
Происходит этот процесс в несколько этапов:
- Составление и подписание договора и всех сопутствующих документов.
- Непосредственно передача денег за приобретенный объект.
- Регистрация права собственности покупателя.
- Получение свидетельства из Росреестра на имя нового владельца.
Составить договор и подписать его могут стороны самостоятельно или с помощью профессионального юриста. Прибегать к совету профессионала необходимо, если участники не уверены, что могут сами правильно составить текст договора.
После того, как все договоренности достигнуты, необходимо подать пакет бумаг в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в регистрирующий орган.
[attention type=green]После проверки всех документов будет оформлено свидетельство, подтверждающее переход права собственности новому лицу.[/attention]
Нюансы сделки
Главная сложность, которая возникает в процессе- получение согласия соседей.
Среди наиболее неблагоприятных вариантов развития событий могут быть:
[ads-pc-4]
- отсутствие какой-либо реакции на оповещение о продаже;
- отказ в принятии письма;
- отсутствие владельца рядом расположенного помещения и невозможности определения места его нахождения;
- смерть владельца и отсутствие наследников, документально принявших наследство.
В первом случае после истечения 1 месяца проблема разрешиться сама собой, так как молчание подразумевает отказ от приобретения. Сложнее дело обстоит, если лицо отказывается получать оповещение. В такой ситуации необходимо направить письмо с уведомлением и получить подпись об отказе в принятии сообщения. Эта подпись будет подтверждать правильность действий продавца.
В третьем случае продавцу придется пройти самую длительную и серьезную процедуру. Требуется подать иск в суд о том, чтобы признать лицо отсутствующим безвестно. Такая процедура требует больших временных затрат, но обязательна в данном случае.
Если владелец умер, а наследник не принял имущество или не оформил его надлежащим образом, необходимо подать иск в суд о признании его выморочным.[ads-mob-2]
В таком случае жилье перейдет к государству и вопросы решить будет именно муниципалитет, которому будет принадлежать комната. Если же наследник все-таки есть, ему придется вступить в свои права и правильно их оформить.
Если нужное лицо проживает фактически далеко, то можно подключить к делу нотариуса, который отправит запрос.
Это значительно ускорит процесс получения ответа и разрешения всей ситуации.
Таким образом, продать комнату в коммунальной квартире не всегда бывает просто. Однако при соблюдении всех нюансов соглашения это возможно. Нельзя игнорировать обязательные требования законодательства, чтобы в будущем избежать оспаривания сделки третьими заинтересованными лицами и признания ее недействительной.