Рубрика: Квартира

При покупке для себя недвижимости важно уделить пристальное внимание письменному оформлению всех деталей.

Само собой, это текст самой сделки. Чтобы быть в курсе всех нюансов, мы предлагаем изучить наш типовой договор купли-продажи квартиры.

Наверняка его текст поможет составить предстоящее соглашение так, чтобы максимально были защищены интересы и покупателя, и продавца.

Предмет и условия

[ads-pc-2]Естественно, что предметом соглашения будет выступать сама жилая площадь.

При этом может быть продана не только вся квартира, но и ее определенная часть (доля).

В этом случае на нее должны быть оформлены все правоустанавливающие документы в полном объеме.

Кроме того, следует убедиться в том, что на продаваемый участок жилья отсутствуют претензии от других собственников.[ads-mob-1]

Несколько слов следует сказать и о форме сделки. Сейчас вступили в силу новые правила, по которым договор купли-продажи в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению. В частности, это касается упомянутых нами долей в квартире.

Кроме того, если собственником квартиры (ее части) является несовершеннолетний, то также договор по продаже надлежит оформлять у нотариуса.

Перед подписанием договора нужно убедиться в том, что жилье действительно принадлежит собственнику. Изучите для себя все документы и на всякий случай оставьте в запасе их копии. Если от имени продавца выступает лицо по доверенности, то не лишним будет лично познакомиться с реальным хозяином квартиры.

[attention type=green]Если продаваемая квартира была приобретена в браке, то потребуется согласие на сделку и от второго супруга.[/attention]

Содержание договора купли-продажи квартиры

Он начинается с указания на название документа и его правовой тип. После этого следуют дата и место подписания сделки.

В преамбуле указываются подробные данные как о продавце, так и покупателе квартиры. Нужно нее только прописать полные инициалы сторон, но и привести реквизиты их паспортов.

Когда стороной сделки выступает предприятие, то договор заключается от имени его руководителя с указанием на то, что он действует на основании устава.

Если от имени одного из контрагентов действует представитель, то пишутся не только данные его доверенности, но и приводится ссылка на личность доверителя.

При совершении сделки от имени несовершеннолетнего, стороной будут выступать его законные представители – один из родителей или опекун (попечитель).

После преамбулы следует указание на предмет договора. Обратите внимание, что вступление в основной части должно содержать упоминание о том, что происходит покупка, либо передача в собственность квартиры за определенную плату.

В противном случае суд или другая сторона в случае возникновения спора могут поставить под сомнение именно факт продажи или приобретения квартиры.

Затем нужно перейти к описанию продаваемой квартиры.

В частности, в договоре должны быть обозначены:

• адрес и этаж;
• количество комнат;
• соотношение общей и жилой площади (все данные должны совпадать с техпаспортом на помещение).

Если продается только доля в квартире, то указывается ее размер и обозначение площади (например, ½ квартиры площадью 60 квадратных метров).

После всех указанных характеристик пишутся реквизиты тех документов, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Сюда входят свидетельства о регистрации или оформлении наследства, данные о техническом и кадастровом паспортах, а также иная важная информация.

Следующим будет финансовый блок, в котором оговариваются цена продаваемой квартиры и порядок расчетов за нее. И здесь целесообразно предусмотреть предоставление расписки от продавца о том, что он получил деньги за недвижимость в полном объеме (если расчет происходил только наличными средствами).

Такая расписка пригодится в будущем для оформления налогового вычета в связи с приобретением квартиры.

Если расчет за жилое помещение будет происходить частями, то следует предусмотреть и график совершения платежей. Его можно составить в качестве отдельного приложения к договору.

Когда расчет за квартиру будет производиться в безналичном порядке, то следует обязательно привести платежные реквизиты продавца (номер лицевого счета или банковской карточки).

В этом случае покупателю также важно сохранять все квитанции с целью получения того же налогового вычета.

Еще одним разделом договора станут взаимные права и обязанности сторон. На самом деле, их немного. Оговариваются порядок освобождения квартиры, перечень предоставляемых покупателю документов и т.д.

Продавец может включить в договор и условия относительно выплаты неустойки за несвоевременную оплату покупателем приобретенной недвижимости. Однако это дело сугубо добровольное.

Также в договоре оговариваются все возможные ограничения, которые налагаются на квартиру. В их число входит ипотека. Кроме этого могут быть указаны люди, имеющие право пользоваться помещением, несмотря на смену собственника.

Например, возможна такая ситуация, когда за бывшим супругом при разводе сохраняется право пользования приватизированной квартирой, даже если он и не участвовал в приватизации. Поэтому все эти моменты важно также предусмотреть.

В заключительной части договора должны присутствовать все реквизиты и подписи сторон. Сюда должны входить не только паспортные данные, но и ИНН и реквизиты расчетного счета.

Полезные советы

Если квартира передается в собственность с мебелью и всеми предметами домашнего обихода, то важно упомянуть и об этом.

Тогда можно избежать надуманных претензий от продавца в связи с пропажей его имущества.

Отдельным разделом можно выделить и пункты относительно состояния квартиры. Ведь каждый покупатель осматривает жилье перед подписанием сделки.

Поэтому все видимые недостатки желательно также прописать в договоре. Так продавец сможет обезопасить себя от претензий покупателя по состоянию квартиры.[ads-mob-2]

Также рекомендуется сделать акцент на том, что продавец в момент подписания сделки был дееспособным и не испытывал при заключении договора никакого давления от покупателя или третьих лиц. Подобная оговорка поможет в случае возможного будущего оспаривания договора купли – продажи.

[attention type=green]Вместе с договором по покупке (продаже) квартиры составляется и передаточный акт. Он будет подтверждать, что помещение фактически перешло во владение покупателя.

Помимо этого, акт приема-передачи понадобится и при перерегистрации права собственности на квартиру.[/attention]

Типовой договор купли продажи квартиры — образец [sc name=»year» ]

Образец договора купли-продажи квартиры

[ads-pc-3]При продаже или покупке квартиры за основу можно взять предлагаемый нами бланк соглашения.

При желании его можно удостоверить у нотариуса.

В исходный текст каждая из сторон вправе внести свои правки в зависимости от конкретных условий предстоящей сделки.

 

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Законодательная база

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

[ads-pc-2]Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

• взаимное согласие сторон;
• нарушение важнейших условий контракта;
• по судебному решению;
• когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

• в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
• оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
• из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
• нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
• в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

[attention type=yellow]В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.[/attention]

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

[attention type=yellow]Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.[/attention]

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

• исковое заявление;
• купчую;
• бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

[attention type=green]После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.[/attention]

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

• одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
• заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
• одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
• налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

[attention type=green]Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.[/attention]

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

• такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
• это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
• если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
• из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:

• четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
• указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

[attention type=green]Есть нет уверенности в своих действиях, то есть смысл привлечь агента по недвижимости.[/attention]

Покупка без проблем

Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

[ads-pc-4]

• проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
• убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
• потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

Многие предпочитают приобретать жилье в новостройках, ведь в этом есть масса преимуществ.

Можно сделать ремонт, планировку по своему вкусу и т.д.

В таких ситуациях для покупки квартиры обычно заключается договор долевого участия в строительстве.

И если сроки сдачи дома не соблюдаются, то законодательство предоставляет право на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию. Дальше мы расскажем, как грамотно провести всю процедуру.

Обязанности

[ads-pc-2]По упомянутому выше договору у его сторон имеется ряд прав и обязанностей.

Так, строительная компания отвечает за то, что оговоренный объект недвижимости будет вовремя сдан в эксплуатацию и передан собственнику.

Кроме того, у застройщика существуют обязательства и в отношении качества построенного жилья.[ads-mob-1]

В свою очередь участник долевого строительства (будущий владелец квартиры) обязуется в срок уплатить оговоренную в договоре стоимость жилья и принять его после ввода дома в эксплуатацию.

В договоре долевого участия по усмотрению сторон оговариваются и другие взаимные обязательства.

[attention type=green]Принятие квартиры закрепляется актом приема-передачи или иным документом, предусмотренным в договоре на возведение дома.[/attention]

Сроки передачи объекта

Сроки передачи объекта фиксируются исключительно в договоре и являются одинаковыми для всех будущих жильцов новостройки.

Если же застройщик не успевает все сделать вовремя, то он должен уведомить об этом письменно всех дольщиков.

Такое извещение направляется не позднее двух месяцев до наступления ранее оговоренного срока передачи квартир.

После этого речь может идти о пересмотре договора долевого участия в части изменения времени предоставления жилья.

Как рассчитать сумму неустойки

Для этого следует знать размер штрафных санкций.

По законодательству они составляют 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки передачи квартиры.

Если же стороной договора по долевому участию является гражданин, то сумма неустойки возрастет в два раза (т.е. составит 1/150 ставки).

Упомянутые санкции начисляются на всю стоимость квартиры, закрепленную в договоре.

Обратите внимание на то, что если жилец отказывается подписывать передаточный акт, то это освобождает строительную фирму от ответственности.

Расчет начинается со дня, следующего за тем, когда по договору должна была быть передана квартира. Например, если это 26 декабря 2016 года, то за основу подсчета следует взять 27 число.

Пример расчета

Возьмем следующие исходные данные.

Допустим, по договору квартира должна была быть передана 1 ноября 2016 года, но акт с застройщиком подписан только 30 декабря. То есть, имеется 58 дней просрочки.

В этот период времени ставка рефинансирования ЦБ составляла 10 %.

Можно ориентироваться в расчетах и на ключевую ставку Центробанка. Оба показателя совпадают с начала 2016 года.

Принимая во внимание то, что согласно договору стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, получим следующую формулу:

3 000 000 х (1/150 х 0.1) х 58 = 115 988 рублей 40 копеек

Это и будет размер неустойки, который можно взыскать с застройщика.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Чтобы сэкономить время и финансы на судебные тяжбы можно письменно обратиться в страховую компанию. В нем следует напомнить о том, что нарушены сроки сдачи дома и за их срыв полагается неустойка.

Поэтому попросите уплатить ее в добровольном порядке, не дожидаясь решения суда.

Претензия к застройщику

Образец претензии к застройщику

Досудебное требование может иметь более жесткий характер и оформляется уже в виде претензии.

В ней нужно подробно написать о договоре долевого участия, сделав акцент на нарушении сроков передачи купленной квартиры.

Также нужно указать и сумму взыскиваемой неустойки с приведением обоснованного расчета.

По правилам защиты прав потребителей претензия к застройщику о взыскании неустойки должна быть рассмотрена в течение 10 дней.

[attention type=green]Лучше вручить претензию лично. Если это не получится, то стоит отправить все документы почтой и обязательно с описью вложения, а также обратным уведомлением.[/attention]

Порядок судебного взыскания неустойки

Для этого подается иск к строительной компании.

Он может быть и коллективным (т.е. истцами могут выступать сразу несколько вкладчиков).

Рассматриваться исковое заявление может и по месту нахождения истца.

Если заявленная сумма к взысканию не превышает одного миллиона рублей, то истец освобождается от госпошлины.

Поскольку взаимоотношения с застройщиком подпадают под охрану законодательства о защите прав потребителей, то дополнительно можно взыскать:

• штраф в размере 50 % от суммы заявленной неустойки;
• моральную компенсацию.

Однако это еще не все. Возмещению также подлежит и материальный ущерб, нанесенный просрочкой сдачи дома.

К примеру, семья была вынуждена нести дополнительные расходы по аренде жилья, дожидаясь передачи ключей от новой квартиры. Такие суммы (при условии их документального подтверждения) тоже можно потребовать от застройщика.

Какие документы необходимы для обращения в суд

Наряду с самим исковым заявлением потребуется обязательно копия договора на долевое участие. Если до обращения в суд уже был подписан акт приема-передачи, то следует приложить и его.

Кроме того, понадобятся копии всей переписки с застройщиком. Нужен и расчет неустойки.

Его можно сделать как в самом иске, так и оформить в виде отдельного приложения. В этом вопросе все отдано на усмотрение истца.

[attention type=green]Иск к застройщику со всеми материалами формируется в трех экземплярах. Два из них адресуются в суд, а один остается у истца.[/attention]

Исковое заявление в суд

Оно состоит из нескольких частей. Вначале пишутся название суда, а также данные по сторонам дела.

Указываются сведения об истце (истцах), а также об ответчике – застройщике.

Главную часть необходимо начать с описания реквизитов договора долевого участия и их основных пунктов.

Упомяните о том, что расчет за жилье произведен в полном объеме.

Следующим нужно привести обоснование того, что строительная компания нарушила свои обязательства. Здесь сделать нужно акцент именно на нарушении сроков.

После этого описывается история предварительной переписки со строительной фирмой, включая содержание полученных ответов.

Дальше идут цифры по всем взыскиваемым суммам, включая и расчеты. Каждый из них стоит обосновать отдельно.

[attention type=green]Перед самими исковыми требованиями следует привести правовые нормы, обосновывающие требования к ответчику. Сослаться нужно как на законодательство о долевом участии в строительстве, так и о защите прав потребителей.[/attention]

Возбуждение исполнительного производства

[ads-pc-4]Чтобы окончательно решить все вопросы с застройщиком в части неустойки стоит оформить в районном суде исполнительный лист.

Он выписывается после истечения срока на подачу апелляции или по итогам ее рассмотрения.

И здесь есть два варианта дальнейших действий. Первый из них заключается в передаче исполнительного листа приставам для совершения необходимых действий в отношении строительной компании.

Однако можно пойти по другому пути. Достаточно обратиться с заявлением на списание средств и исполнительным листом в банк застройщика.

В заявлении не забудьте указать собственные платежные реквизиты.

Когда на счету компании будут деньги, то они автоматически будут переведены получателю. В противном случае исполнительный лист вернется назад и все равно придется обращаться за помощью к приставам.[ads-mob-2]

Исковое заявление о взыскании неустойки за задержку сдачи объекта

Ниже мы приводим его примерную форму, которую легко видоизменить применительно к своей ситуации.

Образец искового заявления к застройщику в связи с несвоевременной сдачей дома

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

[ads-pc-2]У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

• поручительство банка;
• страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
• членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

• 5 лет практической деятельности компании;
• 200 миллионов уставного капитала;
• от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

• при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
• после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

[attention type=green]Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.[/attention]

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.[ads-mob-1]

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

• оформление договора быстрое и удобное;
• удобоваримые расценки;
• отсутствие залога;
• ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
• оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

• очень высокие риски;
• отсутствие перестраховочных резервов;
• нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

[attention type=yellow]Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.[/attention]

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

[attention type=green]В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.[/attention]

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

№ п/п	Наименование страховщика	Лицензия на осуществление страхования	ИНН страховщика
1.	Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»	СИ № 0072	1832008660
2.	Страховое акционерное общество «ВСК»	СИ № 0621	7710026574
3.	Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ»	СИ № 0915	7704041020
4.	Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»	СИ № 0928	7705042179
5.	Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»	СИ № 0983	7703032986
6.	Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»	СИ № 1427	7709031643
7.	Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ»	СИ № 1834	7705041231
8.	Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»	СИ № 2239	7713056834
9.	Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование»	СИ № 2496	7728178835
10.	Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование»	СИ № 2947	3328409738
11.	Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»	СИ № 3245	7723011286
12.	Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование»	СИ № 3398	7702263726
13.	Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»	СИ № 3487	7717115093
14.	Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ»	СИ № 3492	7743014574

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

• остановку работ и замораживание строительства;
• банкротство;
• неполучение жилья, означенного в договоре;
• отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

[attention type=green]Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).[/attention]

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.[ads-mob-2]

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

[ads-pc-4]Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.